Golden Visa Uyumlu ve Güvenli Gayrimenkul Nasıl Seçilir?

Yunanistan’da Golden Visa Uyumlu ve Güvenli Gayrimenkul Nasıl Seçilir?

Yunanistan Golden Visa yatırımı iki ayrı hedefi aynı anda karşılamalıdır:

1. Oturum programının hukuki şartlarına uygun olmalıdır.
2. Finansal açıdan makul ve sürdürülebilir bir gayrimenkul yatırımı olmalıdır.

Bu iki değerlendirmeden yalnızca birinin yapılması yeterli değildir.

1. Doğru Yatırım Kategorisini Belirleyin

İlk adım, taşınmazın hangi Golden Visa kategorisine girdiğini doğrulamaktır:

• 250.000 Euro dönüşüm veya restorasyon,
• 400.000 Euro standart bölgesel yatırım,
• 800.000 Euro yüksek talep bölgesi.

Bölge, nüfus, yüzölçümü ve taşınmazın kullanım niteliği birlikte incelenmelidir.

2. Tapu Sahibini ve Satış Yetkisini Kontrol Edin

Tapu kayıtlarında:

• malik,
• ipotek,
• haciz,
• intifa hakkı,
• dava veya şerh,
• geçiş hakları,
• satış kısıtları

kontrol edilmelidir.

Satışı gerçekleştiren kişi veya şirketin taşınmaz üzerinde hukuken tasarruf yetkisine sahip olması gerekir.

3. Kadastro ve Bağımsız Bölüm Kayıtlarını Karşılaştırın

Satış broşüründeki daire ile tapudaki bağımsız bölüm aynı olmalıdır.

Kat, daire numarası, yüzölçümü, arsa payı, depo ve otopark hakları karşılaştırılmalıdır.

Broşürde gösterilen alan ile yasal ana kullanım alanı birbirinden farklı olabilir.

4. 120 m² Hesabını Doğru Yapın

400.000 ve 800.000 Euro kategorilerinde konutun en az 120 m² ana kullanım alanına sahip olması gerekir.

Balkon, ortak alan, depo, otopark veya merdiven payları bu hesaba her zaman dâhil olmayabilir.

“Brüt 120 m²” ifadesi tek başına yeterli değildir. Hukuken kabul edilen kullanım alanı teknik ve hukuki belgelerden doğrulanmalıdır.

5. Yapı Ruhsatını ve İmar Uygunluğunu İnceleyin

Teknik uzman şu konuları kontrol etmelidir:

• yapı ruhsatı,
• onaylı mimari plan,
• fiilî yapı ile planların uyumu,
• kaçak kapatma veya ilaveler,
• kullanım izni,
• deprem ve yapı şartları,
• enerji sertifikası.

İmar ihlalleri tapu devrini veya Golden Visa başvurusunu etkileyebilir.

6. Dönüşüm Projelerinde Kullanım Değişikliğini Doğrulayın

250.000 Euro dönüşüm projelerinde:

• önceki ticari kullanım,
• konut kullanımına geçiş izni,
• yeni planların onayı,
• dönüşümün tamamlanma zamanı,
• yeni bağımsız bölüm kayıtları

kontrol edilmelidir.

Sadece iç dekorasyonun tamamlanması yeterli değildir.

7. Tescilli Yapılarda Restorasyon Planını İnceleyin

Tescilli yapılarda:

• koruma derecesi,
• izin veren kurumlar,
• uygulanabilecek malzemeler,
• restorasyon bütçesi,
• iş programı,
• gecikme ve maliyet riski

önceden belirlenmelidir.

Taşınmazın cazip fiyatlı olması, restorasyon maliyetleri sonrasında avantajlı kalacağı anlamına gelmez.

8. Developer Geçmişini Araştırın

Developer değerlendirmesinde:

• tamamlanmış projeler,
• teslim gecikmeleri,
• mali tablolar,
• şirket ortakları,
• dava ve icra kayıtları,
• inşaat ruhsatları,
• yüklenici firma,
• banka finansmanı

incelenmelidir.

Yeni kurulmuş bir proje şirketi varsa, arkasındaki grup ve finansal destek anlaşılmalıdır.

9. Gerçek Piyasa Değerini Belirleyin

Aynı bölgede:

• benzer yaş,
• benzer büyüklük,
• benzer bina kalitesi,
• benzer ulaşım avantajı

taşıyan mülklerin satış fiyatları karşılaştırılmalıdır.

Golden Visa eşiğine uygunluk için ödenen bedelin, bölgesel piyasa değerinden kopuk olmaması gerekir.

10. Kira Potansiyelini Gerçekçi Hesaplayın

Kira analizinde brüt kira değil, net getiri dikkate alınmalıdır.

Net gelirden düşülebilecek başlıca kalemler:

• vergi,
• yönetim ücreti,
• aidat,
• sigorta,
• bakım,
• boş kalma süresi,
• kiracı bulma komisyonu.

Golden Visa konutlarının kısa dönem kiralanmasına ilişkin kısıtlamalar nedeniyle uzun dönem kiracı talebi esas alınmalıdır.

11. Lokasyonu Yalnızca Turistik Açıdan Değerlendirmeyin

İyi bir uzun dönem yatırım lokasyonu:

• metro ve toplu taşımaya,
• üniversite ve hastanelere,
• iş merkezlerine,
• alışveriş ve günlük ihtiyaçlara,
• güvenli yerleşim alanlarına

erişim sağlamalıdır.

Sadece yaz sezonunda ilgi gören bölgelerde yıllık kira ve yeniden satış likiditesi sınırlı olabilir.

12. Teslim ve İnşaat Riskini Değerlendirin

Henüz tamamlanmamış projelerde:

• inşaat ruhsatı,
• teslim takvimi,
• gecikme cezası,
• ödeme planı,
• yapı tamamlama garantisi,
• mücbir sebep maddeleri,
• tapu devri zamanı

sözleşmede açık olmalıdır.

13. Ödeme Planını Kontrol Edin

Yatırım bedelinin mevzuatta kabul edilen yöntemlerle ödenmesi gerekir.

Ödeme:

• resmî sözleşmeyle,
• banka kayıtları üzerinden,
• yatırımcı adına,
• gerçek satış bedelini yansıtacak şekilde

gerçekleştirilmelidir.

Elden ödeme, kayıt dışı iade veya farklı taraflara yönlendirilen transferler ciddi risk yaratabilir.

14. Çıkış Stratejisini Satın Almadan Önce Planlayın

Yatırımcı şu soruların yanıtını bilmelidir:

• Beş veya on yıl sonra bu mülkü kim satın alır?
• Yalnızca başka Golden Visa yatırımcılarına mı hitap eder?
• Yerel alıcı için fiyatı uygun mu?
• Uzun dönem kira sözleşmesi satışa engel olur mu?
• Developer geri alım sözünü yerine getirebilir mi?
• Bölgenin arzı hızla artıyor mu?

15. Bağımsız Hukuk ve Teknik İnceleme Yaptırın

Satıcının hazırladığı belgeler yatırımcının bağımsız danışmanları tarafından kontrol edilmelidir.

İdeal yapı:

• yatırımcının bağımsız avukatı,
• bağımsız mühendis veya teknik uzman,
• gerektiğinde bağımsız değerleme uzmanı,
• vergi danışmanı

tarafından yürütülen çok yönlü incelemedir.

Vesta Global Gayrimenkul Seçimini Nasıl Yönetir?

Vesta Global olarak proje seçiminde:

• mevzuata uygunluğu,
• gerçek piyasa değerini,
• developer güvenilirliğini,
• tapu ve ruhsatları,
• kira ve satış potansiyelini,
• satış sonrası yönetimi

birlikte değerlendiriyoruz.

Yatırımcıya yalnızca “oturuma uygun” proje değil, hedefleriyle uyumlu ve riskleri açıklanmış bir yatırım alternatifi sunmayı amaçlıyoruz.

Yasal uyarı: Gayrimenkul ve oturum uygunluğu taşınmaz bazında değişir. Hukuki ve teknik inceleme tamamlanmadan bağlayıcı ödeme yapılmamalıdır.