Yunanistan Golden Visa Yatırım Seçenekleri

Yunanistan Golden Visa’da 250.000, 400.000 ve 800.000 Euro Yatırım Seçenekleri

Yunanistan Golden Visa programında uygulanacak minimum yatırım tutarı, gayrimenkulün yalnızca satış fiyatına göre değil; bulunduğu bölgeye ve taşınmazın hukuki niteliğine göre belirlenir.

2026 itibarıyla gayrimenkul yatırımları üç ana kategoride değerlendirilir:

• 250.000 Euro özel nitelikli taşınmazlar,
• 400.000 Euro standart bölgesel yatırım,
• 800.000 Euro yüksek talep gören bölgeler.

Doğru kategorinin belirlenmesi, Golden Visa başvurusunun en kritik aşamalarından biridir.

Yatırım Seçeneklerinin Kısa Karşılaştırması

Güncel eşikler ve 120 m² şartı Enterprise Greece tarafından açıklanan düzenlemede yer almaktadır.

800.000 Euro Yatırım Seçeneği

800.000 Euro eşiği yüksek talep gören bölgelerde uygulanır.

Bu alanlar genel olarak:

Attika Bölgesi,

Selanik,

Mikonos,

Santorini,

nüfusu 3.100’ün üzerinde olan adalar

olarak belirlenmiştir.

Atina’nın yalnızca merkezi değil, Attika idari bölgesindeki birçok çevre bölge de 800.000 Euro eşiğine tabi olabilir.

Temel şartlar

• Yatırım bedeli en az 800.000 Euro olmalıdır.
• Yatırım tek bir taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmelidir.
• Konutun ana kullanım alanı en az 120 m² olmalıdır.
• Satın alma bedeli ve ödeme yöntemi mevzuata uygun şekilde belgelenmelidir.

Kimler için uygun olabilir?

• Atina veya Selanik gibi büyük şehirlerde yatırım isteyenler,
• daha büyük konut arayanlar,
• yüksek talep gören bölgelerde uzun dönem kira veya değer artışı hedefleyenler,
• birinci sınıf lokasyona öncelik veren yatırımcılar.

Dikkat edilmesi gerekenler

800.000 Euro yalnızca mülk bedelidir. Vergi, noter, tapu, avukat, teknik inceleme ve diğer satın alma giderleri ayrıca hesaplanmalıdır.

Yüksek yatırım eşiği, taşınmazın otomatik olarak yüksek getirili veya doğru fiyatlı olduğu anlamına gelmez.

400.000 Euro Yatırım Seçeneği

800.000 Euro kapsamı dışındaki Yunanistan bölgelerinde minimum yatırım tutarı 400.000 Euro’dur.

Temel şartlar

• Yatırım en az 400.000 Euro olmalıdır.
• Tek bir taşınmaz satın alınmalıdır.
• Konutun ana kullanım alanı en az 120 m² olmalıdır.

Kimler için uygun olabilir?

• Atina ve popüler adalar dışındaki bölgeleri değerlendirenler,
• turizm, üniversite veya bölgesel ekonomik merkezlere yatırım yapmak isteyenler,
• 800.000 Euro bütçenin altında standart konut yatırımı arayanlar.

Bölgesel inceleme neden önemlidir?

“Yunanistan’ın geri kalanı” tek tip bir pazar değildir.

Her bölge:

• nüfus,
• turizm süresi,
• uzun dönem kira talebi,
• ulaşım,
• üniversite ve hastane erişimi,
• yeniden satış piyasası

açısından farklı değerlendirilmelidir.

250.000 Euro Yatırım Seçeneği

250.000 Euro kategorisi artık genel bir düşük fiyatlı konut satın alma modeli değildir.

Bu eşik belirli taşınmaz türlerine uygulanır.

Ticari kullanımdan konuta dönüşüm

Ofis, mağaza, endüstriyel yapı veya farklı bir ticari kullanımda olan binanın mevzuata uygun biçimde konuta dönüştürülmesi söz konusu olabilir.

Burada kritik konu, yalnızca binanın yenilenmesi değil, resmî kullanım değişikliğinin tamamlanmasıdır.

İncelenmesi gereken başlıca belgeler:

• önceki kullanım ruhsatı,
• kullanım değişikliği izinleri,
• yeni konut planları,
• belediye ve imar onayları,
• bağımsız bölüm ve kat mülkiyeti kayıtları,
• taşınmazın Golden Visa başvurusundaki kullanım statüsü.

Tescilli yapı restorasyonu

Koruma altındaki veya tescilli yapıların satın alınması da belirli şartlarla 250.000 Euro kategorisinde değerlendirilebilir.

Bu modelde yatırımcının restorasyonu mevzuata uygun biçimde tamamlaması gerekebilir.

Restorasyon tamamlanmadan mülkün satılması veya yükümlülüklerin yerine getirilmemesi oturum statüsü açısından risk yaratabilir.

250.000 Euro Kategorisinde 120 m² Şartı Var mı?

250.000 Euro istisna kategorisinde genel 120 m² şartı uygulanmaz.

Bu nedenle daha küçük bağımsız bölümler uygun olabilir.

Ancak yüzölçümü muafiyeti, projenin diğer hukuki şartlardan muaf olduğu anlamına gelmez. Kullanım değişikliği, tescil, ruhsat ve restorasyon belgeleri eksiksiz olmalıdır.

Birden Fazla Mülkle Eşik Tamamlanabilir mi?

400.000 ve 800.000 Euro kategorilerinde tek taşınmaz şartı vardır.

Örneğin iki ayrı 200.000 Euro’luk dairenin toplamı 400.000 Euro olsa bile standart 400.000 Euro kategorisini karşılamayabilir.

250.000 Euro kategorisindeki proje yapısı ise tapu ve dönüşüm modeline göre bağımsız şekilde değerlendirilmelidir.

Satın Alma Fiyatı ile Gerçek Piyasa Değeri Aynı mı?

Her zaman değil.

Golden Visa eşiği bir hukuki uygunluk kriteridir. Taşınmazın gerçek piyasa değeri ise ayrı bir finansal değerlendirmedir.

Yatırımcı şu soruların yanıtını araştırmalıdır:

• Aynı bölgede benzer taşınmazlar ne kadara satılıyor?
• Proje fiyatına Golden Visa primi eklenmiş mi?
• Metrekare fiyatı piyasa ortalamasına uygun mu?
• Kira tahmini gerçekçi mi?
• Yeniden satışta yalnızca yabancı yatırımcılara mı hitap edecek?
• Teslim ve ruhsat riski var mı?

Hangi Seçenek Daha Avantajlı?

Tek bir doğru yanıt yoktur.

250.000 Euro seçeneği

Daha düşük yatırım eşiği sunar; ancak hukuki ve teknik yapısı daha karmaşık olabilir.

400.000 Euro seçeneği

Daha geniş bölgesel alternatifler sunabilir; ancak minimum 120 m² ve tek taşınmaz şartı bulunur.

800.000 Euro seçeneği

Atina ve yüksek talep gören pazarlara erişim sağlar; ancak yatırım ve işlem maliyeti daha yüksektir.

En doğru seçenek yatırımcının:

bütçesine,

risk toleransına,

kira beklentisine,

lokasyon tercihine,

yatırım vadesine,

mülkü kişisel kullanım niyetine

göre belirlenmelidir.

Vesta Global Nasıl Destek Sağlar?

Vesta Global olarak üç yatırım kategorisindeki projeleri yalnızca fiyat üzerinden karşılaştırmıyoruz.

Her seçenek için:

• Golden Visa uygunluğu,
• tapu ve ruhsat durumu,
• gerçek piyasa değeri,
• developer geçmişi,
• teslim koşulları,
• kira potansiyeli,
• uzun dönem kullanım imkânı,
• yeniden satış senaryosu

birlikte değerlendiriyoruz.

Yasal uyarı: Bölgesel eşikler ve proje uygunluğu değişebilir. Satın alma öncesinde taşınmaz bazında hukuk ve teknik inceleme yapılmalıdır.